CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INCUMPRIMENTO DEFINITIVO. RESTITUIÇÃO DO SINAL. MORA. RESOLUÇÃO. TERMO ESSENCIAL. PERDA DE INTERESSE DO CREDOR. ÓNUS DA PROVA.
Supremo Tribunal de Justiça
Relator: TAVARES DE PAIVA
Data do Acordão: 15-01-2015
I – O regime legal do sinal é inaplicável no caso de simples mora: a resolução do contrato promessa e as sanções de perda do sinal ou da sua restituição em dobro só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo da promessa.
II – Os preliminares ao contrato promessa, que surgiu na sequência de um anúncio no jornal Expresso, além de não configurarem qualquer situação de responsabilidade pré-contratual por banda da ré, também deles não resulta, nem se pode concluir que a ré, por essa via, se tenha também obrigado a conseguir a eliminação dos 44 lugares de estacionamento público, que aliás, chegou a acontecer, mas só em 25-07-2012 (acta da sessão da CML) e, sobretudo porque tais obrigações não foram transpostas para o clausulado do contrato promessa que as partes subscreveram, sendo certo, no entanto, que as matérias relacionadas com o licenciamento do projecto inserem-se nas tais limitações relacionadas com o Projecto de Caracterização, normas e regulamentos urbanísticas aplicáveis que a cláusula 2.ª n.º 1 do contrato procurou salvaguardar e que as partes não podiam ignorar.
III – E, por isso, no contexto negocial em que as partes actuaram, mostra-se inadequado falar em incumprimento por banda da ré por violação de obrigações, que se prendem com as tais limitações, quando, da parte dela não consta contratualmente, nem tal vem provado, que se tenha vinculado, no sentido de se responsabilizar pelo licenciamento do projecto ou por garantir o mesmo dentro do calendário contratual.
IV – Tratando-se de um contrato em que não foi estipulado um prazo absoluto e do qual não decorre também a obrigação da ré em providenciar pelo licenciamento do projecto imobiliário em questão, tendo a autora apenas conferido mandato para a representar junto das entidades que tutelam o processo de licenciamento, os atrasos que porventura ocorram nesse processo, não configuram uma situação de mora da responsabilidade da ré e, daí que num contexto deste tipo, a invocada perda de interesse da autora configura apenas uma perda subjectiva de interesse, sem cobertura legal e sem acolhimento no critério de objectividade exigido pelo n.º 2 do art. 808.º do CC.
V – Não existindo uma situação de mora contratual da responsabilidade da ré e não existindo incumprimento definitivo nos termos invocados pela autora, esta não tem direito e consequente fundamento legal para resolver o contrato promessa de compra e venda com base na perda de interesse, que não logrou demonstrar em termos objectivos e conforme exige o citado normativo, ónus que sempre impendia sobre si, nos termos do art. 342.º, n.º 1, do CC.
VI – E sendo assim a autora na qualidade de promitente compradora tem de assumir a responsabilidade pelo rompimento do contrato promessa em apreço, quando infundadamente resolveu o contrato, o que, no caso configura uma situação de incumprimento definitivo por banda da autora, circunstancialismo que, no caso dos autos, implica que a ré, como promitente vendedora, tenha direito a fazer seu o sinal entregue nos termos do art. 442.º n.º 2, do CC.